9-21夜间，招商玺家园登【dēng】记人名册公示，共1615批客户【hù】成【chéng】功登【dēng】记【jì】。
上千人打新，入【rù】围比例2.7:1，招【zhāo】商玺家园已经成为今年深圳打新热度【dù】的【de】排头兵。而在【zài】网络上搜索【suǒ】相关词条，“深圳今【jīn】年最值得打【dǎ】新的楼盘【pán】”是自媒体【tǐ】们对它的【de】普遍评【píng】价，清一水【shuǐ】的好评下【xià】面，网友们将其调侃为“红到没人敢【gǎn】黑”的项目。
但招商【shāng】玺家园真的【de】适合“无脑冲【chōng】”吗？打新成功最高赚5000万是否噱头【tóu】？入围比例如【rú】此【cǐ】之高，招商玺家园能否“日【rì】光”？南【nán】都·湾财社记者近日【rì】实地走【zǒu】访了太【tài】子【zǐ】湾片【piàn】区，实探招商玺家园【yuán】。
实探
太子湾唯一住宅盘，靠地铁看海景
但价值兑现仍需时间
位于蛇口【kǒu】半岛的太子【zǐ】湾片区，坐【zuò】享大/小南山、赤湾山、微波【bō】山【shān】、深圳湾、伶仃洋、15公里滨海长【zhǎng】廊等稀缺的山海景观【guān】，自然景【jǐng】观丰富【fù】。
从规【guī】划上来看，太子湾【wān】片区以22万吨级邮【yóu】轮母【mǔ】港【gǎng】为依托，斥巨资【zī】打造了170万㎡的航母级国际【jì】滨【bīn】海城【chéng】。片区同时【shí】涵盖商【shāng】业、办公、商务公寓【yù】、住宅、酒店、仓库、文【wén】化艺【yì】术、国际学校、国际医院、交通核【hé】心枢纽等多元业态。其中的旗舰【jiàn】商业【yè】是由香【xiāng】港新世界集团打造的亚洲旗舰K11+DPARK。
规划图
综合来【lái】看，太子【zǐ】湾片区具备自然【rán】资源、人文【wén】资源、商【shāng】业地标、网【wǎng】红【hóng】胜地等【děng】多元化属性。而招商玺家园【yuán】，则是太子湾片区内【nèi】仅有的住【zhù】宅地块。
因此，其周边配套也较为全面。
交通【tōng】：蛇口港地铁站C口【kǒu】出【chū】站200多米距【jù】离便【biàn】是招商【shāng】玺家园，公【gōng】共交通方面，招商玺家【jiā】园临近深圳地【dì】铁2号线，向西一【yī】站到【dào】赤湾站【zhàn】可【kě】以换乘5号线直【zhí】达前海三区，向【xiàng】东7站到后海站可【kě】换乘11号线直达福田中心区。
12号线【xiàn】太子湾站（预计于今【jīn】年【nián】开通试运营），距【jù】离蛇口【kǒu】邮【yóu】轮中心仅300米，北面是南【nán】海【hǎi】大道、港湾大道，南面望海【hǎi】路延长段。
商业【yè】：片【piàn】区有【yǒu】约【yuē】46万㎡的商业体量，其【qí】中【zhōng】有购物中心、滨海餐饮【yǐn】、休闲娱乐等样式多样的商业模式【shì】，形成海【hǎi】平线上的香榭丽舍大街；周【zhōu】边还有K11及D-PARK两大【dà】品牌Shopping mall。
教【jiāo】育资源： 太子湾片区【qū】内【nèi】规划【huá】了一所国际学校，为深圳市南山中英文学校太子湾实验部【bù】（“太子湾学【xué】校”NCIC实验部【bù】），即南山中英文国【guó】际部。周边【biān】学校还有【yǒu】育才【cái】一小、育才二中。
整体来看，太子湾片区规划很全面，但仍需要时间兑现。
走在太子湾片【piàn】区随处可【kě】见【jiàn】运载建筑材料的卡车【chē】和泥头【tóu】车，空气中弥漫着沙尘，影响【xiǎng】能【néng】见度，雾霾【mái】感较重。从兑现时期来【lái】看，K11预计2024年底开业，片【piàn】区整【zhěng】体的建设【shè】周期【qī】预【yù】计少则2年。
招商玺家园附近工地。
片区另一【yī】个一直【zhí】被居民诟病的点在于蛇口的陆路交通。招商玺花园临近望海路【lù】，该【gāi】条【tiáo】道路高【gāo】峰期开【kāi】车【chē】到南山片区容易【yì】堵车。
不过这一问题随着望海路快速化改【gǎi】造工程的开【kāi】展有【yǒu】望解决，去年，深圳【zhèn】市【shì】交【jiāo】通运输局发布《关【guān】于开【kāi】展望海路快【kuài】速化改造工程社【shè】会稳定风险调【diào】查公【gōng】众参与的通告》，透露望海路将改造为“地下快速【sù】路+地【dì】面【miàn】主干路”的复合通道，项目【mù】工【gōng】期【qī】为72个月，仍需【xū】要时间兑现。
市场
一二手房价差10万元/㎡，买到即赚千万？
片区内小户型流通性较弱
目【mù】前【qián】太子【zǐ】湾片区只有招商玺【xǐ】一个住宅【zhái】产品，片区二手【shǒu】估值可能没【méi】有参考标的。
只是说【shuō】起【qǐ】招商玺家园，大【dà】多数购房者【zhě】的第【dì】一反应就是招商双玺家园。两个项【xiàng】目【mù】名字只差一个字【zì】，且【qiě】直线位置1公里左右（百【bǎi】度【dù】测距），两【liǎng】者无论是【shì】地段还是产品都具备可比【bǐ】较性【xìng】。
而其中购房【fáng】者们【men】最关【guān】注的点便在于，招商【shāng】玺家【jiā】园能否像双玺一样创【chuàng】造【zào】“5000万【wàn】蹲”的“神【shén】话”开盘记录。
招商【shāng】双玺【xǐ】位于南山区蛇口片区【qū】海上【shàng】世【shì】界【jiè】，2018年5月，双玺三【sān】期时【shí】光道收官之作开盘，预售备案【àn】价格为8.17万-15.4万元/㎡，整体均【jun1】价约12.12万【wàn】元/㎡。其中，B区2栋的72套房子，均价在【zài】5500万【wàn】左右。据了解，该项【xiàng】目【mù】有666人交了【le】定金，参与摇【yáo】号【hào】抢167套房，每人选房时间仅限2分钟，超【chāo】时作废。开盘当天有购【gòu】房者蹲在现场等【děng】待摇号买房【fáng】，这一幕被网友看到调侃为“5000万蹲”，意【yì】思是【shì】就算你有5000万，也要先蹲着【zhe】等摇号。
而招商【shāng】玺家园同样被不少购房者【zhě】评为今年最值得打【dǎ】新【xīn】的【de】楼【lóu】盘，原因便在于【yú】同双玺之【zhī】间的价差。
目前海上世界双玺204平的【de】4室【shì】1厅【tīng】在中介网站上【shàng】挂牌总价为4680万，折合单价约22.8万元/㎡。而此前有【yǒu】大【dà】户【hù】型300多平的房【fáng】源在二手网站【zhàn】上挂牌最【zuì】高超过25万元【yuán】/㎡的单价【jià】，双玺普遍大户型挂【guà】牌【pái】单价都在20万+/㎡。
而根据9-21招商玺家园取【qǔ】得的预售证【zhèng】来看，项【xiàng】目推出共604套【tào】房源，以123-127㎡9-21房为主，还有少量【liàng】425㎡的大【dà】户【hù】型（68套）。备案价格【gé】方面，项目【mù】单价区间在10万-16.27万元【yuán】/㎡之间，平均备案价【jià】为11.23万元/㎡。
同双玺的二手相【xiàng】比，招商【shāng】玺家园10万元/㎡左右【yòu】的价【jià】差成为【wéi】大众关【guān】注的重点。“买入400平左右的户型相当于躺【tǎng】着【zhe】也能翻【fān】个倍【bèi】，回报率惊【jīng】人。”这是市【shì】场对招【zhāo】商玺【xǐ】的普【pǔ】遍看法，但动【dòng】辄5000万+的【de】门槛也让这成为深圳少数人【rén】的选项。
那么招商玺总价千万级别的小户【hù】型又是否【fǒu】具有“无脑【nǎo】冲”的条件【jiàn】呢？从市场的声音来看，能【néng】不【bú】能【néng】买入120+㎡的户型仍存【cún】争议。
一方面，蛇口片区的大小户型之间的价差存在分化。
例如招商双玺目前挂牌【pái】的【de】房源并非全部20万+，其87平【píng】的【de】2室1厅小户型房【fáng】源市【shì】场挂牌【pái】单价普遍在【zài】14万-17万元/㎡左右。
招商双玺。
另一方面，片区内小户型弱流通性为预期价值带来不确定性。
“小户型可能未来【lái】在市【shì】场【chǎng】上流通【tōng】性不会很【hěn】好。”一位【wèi】近期有在南山买房计划的购房者告【gào】诉【sù】记者，她【tā】在蛇口有一套半岛城邦的80多平房源，已经挂牌近1年仍没有卖出，原【yuán】因就在于小户型房源在蛇口片区的流通性不高。这【zhè】同样导致她对于片区小【xiǎo】户型【xíng】房源的二手预期【qī】不【bú】高【gāo】，“两年后【hòu】交房【fáng】，再据【jù】产权【quán】证日【rì】期【qī】起限售三年【nián】，加【jiā】起来【lái】也有四【sì】五年了，不确定【dìng】性因素太多。”
分析
“金九”最火新盘，招商玺可能“日光”
尽管褒贬【biǎn】不一，但招【zhāo】商玺【xǐ】家园产品【pǐn】的“网红”属性【xìng】仍给【gěi】了部分购房者坚定【dìng】持有【yǒu】的信心【xīn】。“1500万以内是很好的打新【xīn】标的”、“120平看海不香吗【ma】”、“限【xiàn】价太香【xiāng】了”，在高回报率面前【qián】，还是有【yǒu】多数购房者愿意【yì】尝试打中【zhōng】的可能性。
综合来看，招商玺家【jiā】园的【de】产品价值【zhí】、地段价值的稀【xī】缺性【xìng】以及二手溢价【jià】预期，是当前【qián】市场上不【bú】可多得的“打新【xīn】”标【biāo】的。但同时【shí】，考虑【lǜ】到功能性【xìng】和实用性，以自【zì】住为需【xū】求【qiú】的家庭豪刚购房者们，在【zài】选择120㎡+的两房/三房户型时仍【réng】需要注意【yì】在未来三【sān】到五【wǔ】年内是否满足【zú】居住【zhù】需求，一旦有置换的需求，成本如何计算等问题。
无【wú】论如【rú】何，从项目的冻【dòng】资情况【kuàng】来看，招商玺家园实现“日光”的可【kě】能【néng】性仍非常大，招商玺家园【yuán】的开盘，也将点燃深圳“金九”最【zuì】旺【wàng】的【de】一把火【huǒ】。
采写/摄影：南都·湾财社 孙阳
标签： #家园7贵族新世界