文|凯风
史诗级救市，呼之欲出？
01
打响第一枪的，不是北上广深，而是这个特大城市。
日前，郑州出台“楼市15条”新政，率先取消“认房又认贷”，暂停住【zhù】房限售政策，鼓【gǔ】励【lì】商业银【yín】行降低存量房贷利率，青年人、多子女【nǚ】家庭【tíng】购房减免【miǎn】契税等政策。
这是重要会议首提“房地产市场供求关系发生重大变化”之后，首个出台系统性楼市松绑政策的大城市。
同时，自住建部提出落实“认房不认【rèn】贷”、降【jiàng】低存量房贷【dài】利率之后，郑州也【yě】成【chéng】了第【dì】一个全面响应【yīng】并率【lǜ】先吃【chī】螃蟹的省会城市。
这还没完，就在一天之后，郑州再发楼市第二支利箭，公积金贷款购房新房，首付比例降低到20%，二手房最低首付调整为30%。
显然【rán】，如果说房贷利率【lǜ】关乎的是买房【fáng】成本，那么首付【fù】比例【lì】直接影【yǐng】响的就是【shì】加杠杆的规模。
就在郑州打响第一枪的同时，另一个特大城市，南京也跟上了。
日前，南京出台楼市八条新政，提出对购买新建商品住房实施补贴，对集体土地房屋征收推行房票安置。
事实【shí】上，房票安置不是【shì】新鲜事物【wù】，不仅在七【qī】八年前的棚改货币【bì】化中早已出现，而且去年初就【jiù】由郑州率【lǜ】先重启【qǐ】。
2022年初，郑州【zhōu】曾出台“19条”楼市新政，全面松绑【bǎng】限【xiàn】购限贷，且【qiě】重提推行货币化安置政策，一石引发千层浪。
虽然这些政策对市场影响相对有限，但“房票”模式随后得到20多个城市响应，或将成为新一轮楼市托底的标配。
从零门槛落户，到补贴【tiē】青【qīng】年人、多子女家庭购房【fáng】；从暂停三【sān】年限售，到取消“认房又认贷”；从公积金2成首付，到【dào】降【jiàng】低存量【liàng】房贷【dài】利率，再到部分区域取消限【xiàn】购【gòu】……
新一轮楼市大松绑，比想象中来得还更快一些。
02
为何又是这个特大城市？
作为强二线城市，郑州是过去10年增长最猛的城市之一。
GDP先后赶超沈阳【yáng】、大【dà】连【lián】、东莞、佛山等地，稳【wěn】居TOP20城市之列。
同时，郑州也是人口增长最猛的城市之一。
2010年到2022年【nián】，郑州常住人口【kǒu】从862万增加【jiā】到1283万【wàn】人，不【bú】仅跻身特大城市之【zhī】列，而且一度【dù】成功挑【tiāo】战中【zhōng】部人口第一城之位。
经济底子不错，人口并未滑坡，为何如此着急“救市”？
这要从上一轮“涨价去库存”和“棚改货币化”说起。
2015年【nián】以来，郑州开【kāi】启了声势浩大的城中村改造工程。借【jiè】助【zhù】涨【zhǎng】价去库存和棚改【gǎi】货币化【huà】的助力【lì】，当地【dì】房价【jià】曾经一年大涨40%以上。
然而，棚【péng】改终有尽头，大拆大建的模式【shì】也难【nán】以持【chí】续【xù】。当拆迁户带钱入市【shì】之【zhī】后【hòu】，拆迁腾挪出的大量【liàng】土地又会变成新【xīn】的巨量库存。
所以，自2018年以来，郑州楼市就陷入横盘，房价持续走低，市场热度早已不复以往。
根据国家统计局发布的数据，今年9-21月，郑州二手房价同比去年下降4.7%。
另据克尔瑞等机构提供的数【shù】据，郑州住【zhù】宅整体均【jun1】价15049元/平方米【mǐ】，同【tóng】比降【jiàng】幅6.1%。
市场成交热度下降，楼市高库存问题卷土重来。
数据显示，目前郑州新房库存达1637万【wàn】方【fāng】，去化周期约【yuē】为【wéi】17个月，虽然【rán】相比【bǐ】去年的35个【gè】月大幅收窄，但仍处于供过于求的状态。
雪上加霜的是，去年以来，受制于大环境影响，各地问题楼盘层出不穷，“保交楼”成了事关大局的第一要务，郑州也不例外。
据CEIC统【tǒng】计，高【gāo】峰时期【qī】，仅郑【zhèng】州一个城市，涉【shè】及【jí】停工、延期等的待交付问题项目就一百多【duō】个，保交楼的【de】压力空前巨大。
为此【cǐ】，早在去年【nián】，郑州就率【lǜ】先发起“大干30天，确保全市【shì】停工楼盘全【quán】面【miàn】复工”保【bǎo】交【jiāo】楼专项行动实施【shī】方案，如今，多数楼盘都【dōu】已复工乃至交楼，但仍有【yǒu】部【bù】分陷入僵局，亟待市场转向来破局【jú】。
房地产走弱，不仅给经济带来了显而易见的拖累，而且还经由卖地收入，影响了各地的实际可支配财力，进而波及地方债务的可支付能力。
以【yǐ】郑【zhèng】州为例，2021年和2022年，当地房【fáng】地产开发投资【zī】分别下降10%、18%，今【jīn】年一【yī】季度再度下降【jiàng】8.1%，对经济的拖累可想而知。
所以，无论是稳楼市的需要，还是【shì】经济稳增【zēng】长的【de】需求，打响松绑第一【yī】枪，都不是【shì】没有【yǒu】理由的。
显然，一旦郑州等城市“闯关”成功，楼市松绑将会席卷而来。
03
这一轮楼市大转向，影响究竟有多大？
众所周知，这一轮楼市调控拥有五大核心工具：
一是限购，二是限贷，三是限售，四是限价，五是房地产税。
在政策工具箱中，房地产税主要管理的是预期，虽然一直未【wèi】能落地，但作为【wéi】悬在炒房客头顶【dǐng】最【zuì】大的一把利剑，其效果不【bú】容低估【gū】。
当然，房【fáng】地【dì】产税虽是大【dà】势所【suǒ】趋，迟早都会【huì】落地，但也要顾及对【duì】经济及楼【lóu】市大环境的冲击，不会贸然上马，这从房地产税试点的推迟就可见一斑。
与之对比，有楼市“四限”政策之称的限购、限贷、限售、限价，几乎都已出现实质性松动，在不同城市完成了不同侧面的突破。
这其中，最核心的当属限购政策。
虽然直到今【jīn】天【tiān】还【hái】没有一个超大特大城【chéng】市，敢【gǎn】于直【zhí】接宣称取【qǔ】消限购，但限购在很多地方基本上名存实亡【wáng】。
究其原【yuán】因，限购以【yǐ】户籍【jí】作为门槛，而几乎所有弱二【èr】线【xiàn】及三四线城市都已实现【xiàn】“零门槛落户”，可谓大门洞开。
即使是在户籍门【mén】槛相对森【sēn】严的【de】一线城市，以抢人【rén】之名出台的各种【zhǒng】购【gòu】房红利也是屡见不鲜，所以取消限购【gòu】对市【shì】场带来的【de】积极效应不容【róng】高估。
事实上，史上最严楼市调控，覆盖的城市只有一二十个，几乎所有三四线城市都处于“裸奔”状态，本来就没有任何限制，自然也不存在大松绑带来的利好。
再退一【yī】步讲，即【jí】使【shǐ】这些横亘在房地【dì】产之上的所有【yǒu】限制，都迅速【sù】土崩瓦解，楼市是否就能迅【xùn】速【sù】反弹，再创全国普涨的热潮？
04
历史不会简单重复上演。
回顾历史，过去20多年的楼市上行史，房地产遭遇了三次低谷，一次是【shì】2008年，一次【cì】是2014-2015年，最近【jìn】的【de】一次则是2022年-2023年。
有意思的是，这三次【cì】房地产低【dī】谷，几【jǐ】乎都是相隔7年【nián】时间，但问题的根源【yuán】却截然不同【tóng】。
2008年，是全球金融危机余波所及。四万亿大【dà】投资就足以力挽【wǎn】狂【kuáng】澜，2009年【nián】-2011年全国楼市出现【xiàn】了普涨浪潮。
2015年则是高库存带来的巨大压力。最【zuì】终借助【zhù】5次【cì】降准降息【xī】+棚改库存化+涨价去库存的组【zǔ】合拳，全国房【fáng】价迎来普涨【zhǎng】浪潮。
这一次更为深远。
既有基本面【miàn】见【jiàn】顶的因素，也不乏房【fáng】地产【chǎn】高杠杆、高负【fù】债、高周转模式负面效应的集中爆发【fā】，更有超【chāo】预期【qī】事件的冲击，形势更为【wéi】复杂【zá】，想要逆转付出的代价更为高【gāo】昂【áng】。
更关键的是，这一次楼市面临的大环境与过去几次都截然不同。
且不说居民杠杆率有多高【gāo】，居民收入能否覆盖【gài】债务，如今【jīn】的经济【jì】、城镇化、人口格局，与【yǔ】7年前和14年前不可同日而【ér】语【yǔ】，而【ér】全民预期也发生了巨大变化。
所【suǒ】以，同样的【de】楼市松【sōng】绑，同样的刺激政策，在不【bú】同的环境下，效【xiào】果截然不同【tóng】。
更关键的是，如今楼市所遭遇的困局，调控政策不是替罪羊，而取消调控同样也不是救命稻草，一切都要回归到基本面上来。
当务之急，是避免房地【dì】产硬着【zhe】陆，避免房地【dì】产持续下行拖累【lèi】经济，进而【ér】引发更大【dà】的【de】金融风险。
让房地【dì】产回归其本来【lái】位置，回归一个正常【cháng】的产业，不要寄【jì】望于新一【yī】轮【lún】暴【bào】涨了。
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